[실거주] 기준으로, 기존에 거주중인 주택(또는 아파트)를 매매 구입할 때 체크해봐야 하는 사항. (신축 첫 입주는 하자 A/S 기간이 있으므로 세대 내 하자 처리하면 됨)
- 현재 집주인/세입자 동의하에, 관리사무소/경비실 통해서, 인근 세대와의 민원 내역 확인
- 주변에 상가나 주택가, 시설등에서의 인근 소음/냄새 유발 여부
- 주변 도로 차량 소음 (※ 특히 야간에 도로 차량/오토바이등)
- 바람 통풍 및 채광, 뷰, 사생활보호 등
- 하자 확인 / 외풍 / 결로 등등
- 바닥 마루 상태 및 발 뒤쿰치 울림 정도 (※층간소음에 취약한 집인지. 화장실 충간 소음도 확인 필요)
- 배수구등 하수구 냄새 / 화장실 타 세대 냄새 유입 여부
- 상수도 배관 상태 및 이물질 배출 여부, 세면대/씽크대 수압이 적당한지
- 샤시 틀 및 문끼리 왁구 맞물림 및 유격 (물새는 또는 겨울철 냉기 유입)
- 보일러 등 전체 설비 정상 작동 여부
- 집안 어디 부근에서 이상한 냄새가 나는 경우 (사체,배설물,썩은 같은것들. 청소가 아니라 그냥 패스 해야할 집)
- 집안에서 파리가 날라 다니는 경우 (일반 집 파리 말고, 구데기 파리) (그냥 패스 해야할 집)
결로/누수등.. 벽지,벽구석의. 곰팡이 여부, 벽지 들뜸 여부.
동물 키운 집 > 배설물 냄새가 바닥 뿐만 아니라 여기 저기 베어 있음. 청소해도 잘 안빠짐.
임장할때, 집주인(또는 거주자) 에게 동영상 촬영 허용 요청.
각 창문을 열어서 샤시에 문제가 없는지.
각 창문을 열어서 밖에서 들어오는 소음은 어떤지.
마루 틈새에 때/먼지가 까맣게 껴 있는지.
[매매] 계약 진행시 유의사항
※ 등기부 등본을 떼서 문제 없다는걸 확인하더라도, 매도자가 허위 사기를 쳐서 반환 소송이나 채권,채납이 뒤늦게 확인 발생하는 등의 경우에는, "등기부 등본의 기록(공신력)을 법원에서 인정하지 않으므로 (등기부등본이 깨끗한게 보증은 아니다)", 매매 대금을 날릴수가 있으므로,. [부동산 권원(권리) 보험] 을 가입하는걸 추전한다고 함.
어쨌든,. 등기부 등본은 깨끗할수록 좋다. 특히 소유권 기록에, 최초 등기자 그대로인 것이 좋다. 왜냐면 권리관계 소송 발생 가능성이 없으므로. 소유권 변경이 많을수록 그 과정에서, 마지막 매수자가 알수 없는 이전 사건으로 인해서, 정상적으로 등기를 했더라도 집을 빼앗길수도 있기에. (소유권 변경이 많더라도, 마지막 소유권자의 소유 기간이 최소 5년은 지난 상태가 좀더 안전하지 않을까? 근데 이건 구축 건물이 되어 있겠지)
예) 등기부등본상, 근저당이 삭제되었다는 기록이 허위/사기에 의해서 등기 진행된것이면, 추후 소송등에 의해서 새 매수자가 적법하게 진행했음에도 소유권을 잃을수도 있다 함. 즉, 이런 경우에도, 삭제된 기록 조차도 해당 채권자에게 채무가 완납 된것인지 재차 확인할 필요가 있다. 특히 은행 근저당은 각 해당 은행에 실제 여부 확인 필요하다.
※ 은행 대출(저당)이 껴 있는 집을 매수하는 경우, 대출 상환을 한다는 이유로 매매 대금을 집주인에게 바로 송금해서는 안되며 (부동산에 대신 맡겨서도 안됨 - 중개사/직원 사기 발생할수도 있음), 근저당이 설정되어 있는 은행에, 집주인과 중개사 매수자가 함께 직접 은행 창구에 가서 해결(상환,근저당말소) 및 은행 증명을 받는게 가장 좋음. 귀찮더라도 원칙대로. (또는 해당 은행에 절차 사전 문의) (금액이 클 경우 전세,매매 둘다 해당)
은행에서 지정해준 법무사가 아닌, 중개소에서 소개해주는 법무사도,. 사실 확실하게 믿을게 못됨. 업무 하러 온 사람이 진짜 법무사가 맞는건지 명함 따위로 검증 불가능하며, 법무사나 법무사무소 직원이, 맘먹고 가로채기 사기치면 답 없음. 특히 매매의 경우 대금이 수억에서 십억원 넘을수도 있기에, 견물생심 이라 했음... 은행 지정 법무사는 은행에서 책임이라도 지는데, 중개사 소개는 아무도 책임 안짐.
※ 잔금지급 순서 : 집상태 방문 재확인 (잔금전날) > 등기재확인(및 권원보험) > 계약관련서류교부/관리비등 정산 > 융자금상환(은행방문) > 나머지잔금이체(집주인에게 영수증 받아야함) > 후속 업무(법무사) (계좌이체는 절대적으로 집주인 실명 계좌에만 송금해야 함 - 부동산,대리인X) (잔금은 거액이므로 이체한도,OTP 미리 필수, 허용초과금액일때는 은행 창구가 나을수 있음)
잔금 치르기전에,. 계약 당시 확인했던 집 상태인지 다시 한번 점검할 필요가 있음. (계약 당시 현장 사진 자료 남겨 두는것도 방법) (계약서 특약에 현상태 그대로 유지, 변동사항시 보상, 하자 관련 사항등 기재 필수)
잔금은 웬만하면 오전에, 늦어도 2시 전에는 완료해야, 법무사에서 당일 등기 완료까지 안정적으로 마칠수 있음. (예상치 않은 일이 생길수도 있으므로)
매수한 주택에 대해 재산세/종부세 부과 기준이 6월 1일 이므로, 그 날자 근처이면 가급적 뒤로 몇일 미루는것도 좋은 방법. 왜냐면, 매수하자마자 재산세를 내야 하는 어이 없는 일 생김.
신축 분양권/입주권 매매시에는, 추후 건설사/조합측에서 제공되는것들, 공적/행정(분양가반환) 등등 모든것도 매수자의 권리이다 특약을 꼭 써야 한다고 함.
부동산에서 설명하는 내용중 뭔가 좀 그런게 있는데, 부동산에서 자꾸 그런건 문제되는일이 없다면서 재촉하는 경우에는, 잠시 미루고 관련 내용을 변호사,법무사 등에게 상담 받는후 진행하는것도 좋다고 함.
계약서 작성 당시, 중요한 사항이니 녹취해 놓겠다고 얘기후, 거래 관련된 모든 대화 내용을 녹취도 해두는것이 좋다고 함. 추후 분쟁시 근거로 사용될수 있음. 통화 내용 녹취는 당연.
특약에, 하자가 발견되었을 경우 어떻게 할것인지 에 대해서 상세하게 기재가 필요하다. 중대하자, 단순하자의 기준 (각 항목마다 다 기재). 어디까지 범위(예, 난방 누수(배관-아랫집피해) 에어컨 마루 샤시 등등) 가 매도인이 책임져야 하는지, 기간은 언제까지, 금액은 어느정도까지 부담할지등.
매매 이후 청구되는 매매전 대상 공과금 처리 여부 (기준일자) .
계약서 날인 도장은 인감증명 도장이 맞는지 확인. 계약은 실제 소유주 대면 필수 (대리인 X). 인감증명은 서류 육안 확인만 해서는 안되고, 필히 원본 조회를 해봐야 함(QR코드,일련번호).
대출은 잔금 1~2개월 전에 미리 실행을 해둬야 함. (기존 주택에 대출이 있을때 대출 승계도 가능하지만, 대출 조건/이자가 달라질수 있으므로, 갚고 매수자 명의로 새로 대출 계약하는게 나을수도 있다고 함)
최종 완료후, 각종 주소 관련된 사항 변경.
참고문서
https://1boon.kakao.com/zigbang/5a654b01ed94d20001c5c2bf
http://blog.daum.net/_blog/BlogTypeView.do?blogid=0Ng6e&articleno=1366
https://smartbooks1.tistory.com/432
